你能否代为债务人向债权人承担债务？

案例介绍：
 

    1994年2月，张某向某开发商购买位于本事松江的别墅一套，张某向开发商全额支付了房款，开发商也将房屋交付了给张某，但由于开发商尚未取得房屋产权证，双方当时不能办理房地产过户手续。
 

    1998年，开发商取得的相关产权证，但未告知张某房屋过户事宜，而是将房屋抵押给了某银行，进行抵押贷款。2005年，因开发商无力归还借款，房屋被法院查封。
 

    2008年，张某起诉开发商要求办理房地产过户手续，法院在受理案件后，将银行作为第三人追加到诉讼中来。在诉讼中，张某表示愿意代开发商向银行归还全部欠款，但开发商和银行均不同意，银行仍要求开发商归还债务，而开发商也不愿意由张某代为归还债务。

 

律师分析：
 

    本案开发商应当配合张某办理房地产过户手续是可能的，但前提是房屋必须没有抵押和查封。现房屋已被查封，则必须待开发商还清银行债务，银行撤销抵押，法院撤销查封后，方可以进行过户。本案的焦点就是，张某虽然愿意代开发商归还银行欠款，在开发商和银行均不同意的情况下，法院能否判令由张某向银行归还欠款，然后由开发商配合张某办理房屋过户手续？

在法律上，张某的行为就是债务承担，也就是第三方介入债权债务关系，为原债务人承担一部分货全部债务的行为。对于债务承担行为必须满足5个条件：1、债务承担人承担债务必须是可以转让的债务；2、债务承担必须不改变原债务的内容；3、需由债务承担人有真是的意思表示并与原债权人、债务人（或其中一方）达成合意，签订债务承担协议；4、免责式债务承担必须经债权人同意；5、第三人加入到原债权债权法律关系中，承担原债务人的义务，享受原债务人的权利，受原债权债务法律关系的约束。
 

    在本案中，客观上由于开发商和银行均不同意由张某代为偿还欠款，因此无法达成债务承担协议，法院则无法强制判令由张某向银行归还欠款。

 

审判结果：
 

    最终法院判令在张某涤除存在与房屋上的抵押权后，由开发商配合张某办理房屋过户手续。