【案情】
唐某（男）与刘某（女）是夫妻，二人在两个县城上班。婚后，夫妻二人共同买了房屋，并且办理了房屋登记。房屋不在二人工作城市想借出去。刘某将房屋以30万卖给张某未经丈夫同意，并签订了协议，但还没办过户手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某以32万价格卖给廖某没有经过妻子同意，已经办过户。后来，因张某要刘某交房租，与唐某、刘某发生纠纷，诉至法院。
【律师意见】
二次的买卖合同都有效，不动产的所有权以登记为准，房屋登记于廖某名下，为廖某所有，刘某需要向张某赔偿损失。
【评析】
第一，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，另有规定除外。”意思是说，不登记的，不发生物权效力。不动产登记，是指将房屋等不动产的所有权或其他物权的取得、丧失与变更，按照法定程序记录到专门的簿子上。在房屋买卖中，签订合同后还必须就房屋变更情况进行登记，才有房屋所有权。本案中，唐某与廖某已登记，所以廖某有房屋的所有权。
第二，我国《婚姻法》规定对夫妻共同所有的财产，双方的处理权地位相平。《婚姻法》解释（一）第十七条第（二）项规定："夫妻需要对共同财产作决定的，应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信是夫妻共同的意愿，另一方不能用不同意和不知道来对抗第三人。"本案中，张某和廖某均认为是夫妻意思，所以二次买卖房屋合同均有效。
第三，登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关不动产物权的合同，除另有的法律规定，合同生效后没有登记的，不影响合同效力。”意思是没有办理不动产物权登记的，不发生物权效力，不影响合同效力，合同是否有效力应依据《合同法》判断。如果合同有效的，当事人可依据《合同法》的规定要求对方履行办理登记的义务；无法办理登记的，可要求损害赔偿。本案中，两个合同都有效。只不过，房屋登记于廖某名下，所以廖某有房屋的所有权，而张某可以向刘某主张合同违约责任，维护自己的合法权益。
本文由上海离婚律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1531.html,欢迎分享.
