【案情】
被告席某、侯某二人系夫妻，婚后共同购买了位于延庆县某住宅小区内的房屋一套。2013年3月，席某、侯某二人与原告李某签订了房屋买卖协议，在李某履行合同义务付清全部购房款后，席、侯二人将各自的房产证交给李某，并将房屋交付其使用。2013年6月，席某和侯某又同另案原告赵某签订了一份房屋买卖协议，将已经卖给李某的房屋再次出卖，二人在收取赵某15万元购房定金后不知所踪。李某、赵某无奈将席、侯二人起诉至法院，李某要求二被告继续履行合同，协助自己办理过户手续；赵某要求二被告继续履行合同，即在收取全部购房款后交付房屋并协助自己办理过户登记。
【评析】
根据法律规定，我国不动产物权的变动模式，采用合意加公示，即房屋买卖既要签订买卖合同，也要到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移。所以在一房二卖情况下，若二次买卖均未办理过户登记，则房屋所有权未发生转移，仍为出卖人享有，而两次交易之买受人均未取得房屋之所有权。因此截止李某、赵某起诉时，涉案房屋之所有权仍为出卖人席某、侯某共同所有，且两份房屋买卖合同都是有效合同。因此根据我国《合同法》第１０７条，当事人一方不履行合同义务以及履行合同义务不符合约定的，须承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任之规定，李某和赵某均可以通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的，此二重债权处于平等的地位，并无位序关系，合同效力也不因合同签订时间之先后而异，故前后两个买受人都得随时向出卖人请求履行债务。
在我国现行物权变动模式之下，公示登记对不动产物权变动具有决定性的意义，但是，出于保护善意买受人合法权益之目的，有条件地支持未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。审判实践中，法官应结合下面因素综合考量以确定支持哪一方买受人之诉讼请求。
一、出卖人是否已将产权证移转占有与买受人或相关单位。可能出现的情形：产权证书交与买受人保管的;产权证书交与中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续者，在这两种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行之合同，该合同之履行就此优先于另一合同。
二、出卖人已将房屋实际交付买受人使用与否。若出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际使用了此房屋，可以据此认定出卖人有履行合同之真实意愿，这种履行方式也是合法的，因此，从对已完成的交易予以保护之角度，应当考虑支持该买受人之实际履行请求。
三、买受人是不是已全额支付购房款。若买受人已支付了全部房屋款项，表明此买受人已全部履行了自己的义务，对已完成之交易予以保护，亦应当考虑支持该买受人之实际履行请求。#p#分页标题#e#
四、买受人行使请求权时间上之先后。房屋买卖合同的买受人享有的一项最主要的权力，就是行使房屋所有权过户登记之请求权。因就买受人而言，其最终目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标的物所有权之惟一途径为变更登记的完成。在两个债权互相竞争之关系中，如果出现二者势均力敌且相比之下没有明显优势的前提下，先取得登记申请权者有优先的效果。故就两个合同之履行而言，可以以请求办理过户登记之先后，确认买受人中先行使请求权方之行使登记请求优先权。
本案中，李某与卖房人签订的买卖合同在先，在其支付全部购房款之后实际使用并占有房屋，并且获得了席某和侯某的两份房产证。可以认定席、侯二被告对和李某签订的买卖合同有履行意愿，因此法院应考虑支持李某要求席某、侯某继续履行合同义务的诉讼请求。对于赵某的损失，应考虑用其他违约责任承担形式进行救济。
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