【案情】
李女士与魏某某夫妻关系存续期间，在某村取得了乡村房屋所有权，权属登记在魏某某名下，登记房屋为7间。
1994年魏某某过世后，李女士以2500元将该房屋出售给同社村民白某。1999年李女士迁到市区与其子居住。2005年白某对该房作过翻修，后以3000元转让给了同社村民白某祥。
2008年8月，经村社等基层组织审核，白某祥获得房屋权属证书。此证书与魏某某名下的房屋权属证书登记的房屋系同一地理位置。
一审法院审理认为，本案没有买卖房屋书面合同，但综合考量李女士与白某、白某祥之间的身份关系，白某、白某祥实际占有使用争议房屋的时间，白某、白某祥维修房屋以及村社等组织协助白某祥办理房屋权属证书等客观事实，认定李女士并不是将争议房屋委托给白某看管，而是将争议房屋出售给了白某。
李女士与白某订立的房屋买卖合同，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应当有效。白某、白某祥根据有效的买卖合同取得房屋的所有权应受法律保护。故一审法院依法驳回了李女士的诉讼请求。
李女士不服一审判决上诉，法院作出二审判决，驳回上诉维持原判。
【审判】
人民法院日前对此纠纷作出二审判决，认定农房两次买卖均有效，驳回原房主诉讼请求。
【律师观点】
转让农房欠缺书面合同依高度概然性标准认定
本案因没有买卖房屋书面合同，争议焦点为李女士是将争议房屋委托给白某看管还是出售给了白某。
争议房屋在李女士与白某建立买卖合同时，应为李女士及其子女共有。李女士出售房屋的行为涉及了其他继承共有人的财产份额，但因李女士是其他继承共有人的母亲。根据乡村社会的日常生活习惯，白某有理由相信李女士能够代表其他继承人对房屋进行处分。其他继承共有人在十余年间均未作出否认表示，说明其他继承共有人是知道并同意李女士出售争议房屋的。
即使李女士出售房屋的行为缺乏完全的处分权，因白某支付了合理对价并已办理了登记手续，白某已依法善意取得争议房屋的所有权。
本案能够确定当事人姓名、标的和数量，根据合同法鼓励交易的立法目的以及合同法司法解释的相关规定，应认定李女士与白某买卖争议房屋的合同成立。
白某将争议房屋再转让给白某祥，系依法处分个人财产的合法行为。房屋不能同时设定两个以上的所有权，李女士持有魏某某的乡村房屋所有权证，但该证在房屋出售给白某并已办理过户登记手续后，已依法不能再作为确定物权的证明。
白某、白某祥为证明李女士已将争议房屋出售的事实，举示了书证、证人证言等证据，再综合考虑双方当事人的身份关系，白某、白某祥实际占有、使用争议房屋的时间，白某、白某祥维修争议房屋、村社协助办理争议房屋权属证书等客观事实，白某、白某祥所提交证据较李女士等提交直系亲属言辞证据的证明力更强，所证明的事实具有高度盖然性，足以认定李女士并非将争议房屋委托给白某看管而是出售给了白某。
本文由上海离婚律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1799.html,欢迎分享.
