【案情】
被告某地产公司于2009年与原告姜某签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告公司在限期前交付房屋时，与该房屋正常使用有直接关联的基础设施和配套设施(包括通电)，须符合使用条件，否则视为被告延期交楼，构成违约。姜某收房入住后发现，房屋接通的并非城市生活用电而是临时用电，认为被告违约，应承担相应责任。
【评析】
1. 预售合同条款的解释应当兼顾合同正义。本案件是关于预售商品房买卖合同纠纷，双方进行交易的是期房。首先，被告作为一家知名的大型地产企业，其占有的社会资源和信息量是作为相对方的原告所无法企及的，因此，在预售合同整个缔约及履约过程中，被告一具有主动性和优势性。其次，被告作为具有关于房屋交易的专业知识的专业团队，相对于原告这样的一般购房者，具绝对优势。再次，售房者通常总是充分利用交易优势来实现自己的利益最大化。基于上述情况，法院在解释有争议的合同条款时，除了尊重合同自由，也应当顾及到交易的实质正义。
2.合同的相关解释必须要符合交易的目的。合同展现当事人的真实意思，用来达到特定交易目的。因此，当合同内容出现模糊或是矛盾，又或是事后双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时，都应先根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中，商品房作为城市住房来源之一，理当满足城市居住所需要的条件，其中，稳定的生活供电是城市生活的基础条件之一。本案所涉合同中既已经约定“通电”必须符合“使用条件”，临时用电通常不能保证其供应会是长期、持续和稳定的，因此不符合《供电营业规则》的相关规定，无法将之认作是按照合同约定的符合“使用条件”的“通电”。
3.在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时，应当要提出有利于购房者的解释。根据《合同法》和《消费者权益保护法规定》的有关规定，当合同当事人对于格式条款的理解产生分歧时，应当适用特殊解释方法，提出对格式条款拟订者不利的解释，用以限制权利滥用，保障消费者利益，体现正义精神。预售合同属于格式合同，一般购房者只有在准备签署合同时才会见到正式合同文本，不同于销售方有足够时间准备分析。因此，作为格式条款，本案中关于商品房“通电”的约定，因双方对其具体理解不一致，法院对此应提出不利于被告的解释，认定接入临时用电并非“通电”，被告没有按合同履行义务。
4.对预售合同的格式条款应按通常理解予以解释。当对合同条款的理解发生歧义时，一般应当依据交易规则、习惯或是生活常识，按多数人的理解进行解释。本案中，双方对预售合同中关于“通电”条款的理解产生歧义，而一般认为，城市住房所接入的应是持续、稳定、有保障的城市生活用电网络，因此，被告关于房屋接临时用电符合约定的主张不予认同。
综上，被告为原告所购置的房屋接通的临时用电，不能满足交易目的，应视为违约。
【判决】
人民法院判定驳回原告关于认定被告某地产公司违约的请求。原告不服，再次上诉至中级人民法院。法院受理后认为，被告为房屋接通的是临时用电，无法满足城市生活所需，不符合交易目的，应当视为违约，改判被告承担相应的违约责任。
本文由上海离婚律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1809.html,欢迎分享.
