【案情】
2017年3月7日，赵某经房产中介将房屋以23万元卖给徐某，双方签订《房产买卖契约》，约定徐某在2017年3月30日前将22万元汇入中介账户，余款1万元交房时付清。
签约当日，双方办理了相关产权的过户手续，徐某为此支出了过户费用，并将22万元购房款汇入中介账户。后徐某发现房产证登记的面积小于实际面积，双方就购房款计算产生异议，赵某认为按实际面积计算，徐某认为应按房产证上的面积计算。徐某一直未领取购房款，赵某遂将购房款取回。赵某以徐某未支付购房款为由，遂于6月19日发出解除合同通知书，并将房屋卖与他人。
从8月2日起徐某以赵某一房两卖为由，多次到相关部门信访，并于10月24日提起诉讼，要求赵某交付房产并协助办理土地使用权过户手续。赵某认为徐某未支付购房款，其有权单方行使合同解除权。
【分歧】
本案中，赵某是否有权行使合同单方解除权？合议庭存在两种意见：
第一种意见认为，徐某将购房款汇入中介账户后，又于当月下旬将购房款取回，后再未履行支付义务，以实际行动表明不履行合同主要义务，赵某有权单方解除合同。
第二种意见认为，双方在前期均积极履行了合同的义务。签约后，徐某在合同履行期限内将购房款汇给中介，赵某未前往领取。由于合同双方对购房的具体款项产生异议，徐某基于不安，将购房款领回，徐某不存在违约，赵某无权行使合同解除权。
【评析】
上海房产律师同意第二种意见，理由如下：
合同的解除对于合同双方均有可能造成较大影响，为规范合同行为，避免一方随意通过解除合同以逃避责任，除双方约定解除外，《合同法》第94条还就可以解除合同的情形作出规定。《合同法》第96条又规定，当事人解除合同应通知对方。据此可知，当事人行使解除合同的权利，应当具备约定解除或法定解除的实质要件，加之发出解除通知的形式要件，才能产生法律效力。
本案合同解除权的行使不具备实质要件。首先，徐某在期限届满前积极履行了合同义务，不存在预期违约。合同签订后，双方办理了产权过户的相关手续，徐某为此支出了相应的过户费用，徐某并依约将购房款22万元汇入第三方账户。
其次，在合同所定的付款期限届满后，徐某也不存在违约，合同目的依然可实现。根据合同的性质以及当事人的意思表示，本案的购房款的延迟履行，并不阻碍合同目的的实现。徐某将购房款汇给中介后，由于赵某出于对购房款的具体金额(其认为存在按面积计算购房款)存有异议而未前往领取，徐某系基于不安将购房款领回，合同目的仍有实现的可能性，故徐某并不存在违约行为。
再次，《合同法》第96条关于合同解除的通知规定中，只是规定异议方“可以”请求人民法院或者仲裁机构解决，但并非“必须”。本案中，在赵某发出解除通知的三个月内，徐某多次向信访部门投诉，反映赵某“一房两卖”行为，其行为可视为其对解除合同提出异议。
综上，赵某解除合同通知的发出仅是程序上保障合同解除权的实现，而解除合同的实质要件才是决定能否发生合同解除法律效果的关键，若后者无法成就，仅有通知的发出，不产生相应的法律效果，由于赵某不具备合同解除权行使的实质要件，故无权行使合同单方解除权。
本文由上海离婚律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwmm/fwjdal/2123.html,欢迎分享.
