【案情】
2018年8月25日，周某拟购买某公司开发建设的楼盘房产。经双方协商，某公司为甲方，周某为乙方，双方订立了《认购协议书》，对认购房屋面积、单价、总价，购房定金、违约金、首期房款交付、付款方式、违约责任等进行了约定。其中第二条约定“乙方在签定本认购协议书之日需向甲方交纳购房定金人民币贰万元（20000元），乙方不违约时，本定金可冲销购房款。双方协议签订后，若乙方途中要求退房的，乙方支付违约金人民币壹万元（10000元）整给甲方，余下所交定金待该套房再次出售后返还给乙方（不计利息）。”签订认购协议书当日，周某将购房定金20000元交付某公司。
2018年9月12日，周某向某公司提交《退房申请书》，以无法成功办理银行按揭贷款为由向某公司提出退房申请，并要求某公司退还其所交的20000元定金。2018年10月20日，某公司退还周某购房定金15000元，余款5000元不予退还。2018年12月22日，周某以某公司未全额退还购房定金为由将其起诉，请求法院解除双方的《认购协议书》，并要求某公司返还5000元定金。某公司以周某中途退房构成违约应支付违约金为由提起反诉，请求法院依法判令反诉被告周某支付反诉原告某公司违约金10000元。
【分歧】
本案主要围绕某公司是否还应返还周某5000购房定金以及反诉被告周某是否应支付给反诉原告某公司违约金10000元等问题存在不同意见
【评析】
上海房产律师认为某公司应支付周某5000元违约金，而周某也扣除某公司未返还的5000元定金后仍应支付给某公司5000元违约金，具体理由如下:
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，某公司与周某在平等自愿、协商一致的基础上签订的《认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，签约各方均应严格遵守和履行义务。协议签订后，周某已依约交付购房定金20000元给某公司，某公司也按照约定将交首付所需材料和注意事项交代周某准备，但由于周某无力支付首付款而向某公司申请退房，并要求某公司全部退还所交购房定金，周某系签订协议后途中要求退房，其行为违反上述双方签订的《认购协议书》第二条的约定，已构成违约。但周某因无力购房而请求解除双方签订的《认购协议书》，某公司并无异议，可以视为双方当事人协商一致解除合同，法院应该予以认定。
最高人民法院发布的〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第四条规定，当出卖人通过向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保时，如果因买受人一方原因未能订立商品房买卖合同，其所交定金应按法律的相关规定处理；由于不属于当事人双方的原因导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当返还买受人所交的定金。本案中周某以不能办理贷款支付首付款为由申请退房，与作为出卖人的某公司无关，因此买受人周某的行为是导致双方未能订立商品房买卖合同的主要原因。
某公司与周某签订的《认购协议书》第二条中既约了定违约金又约定了定金，依据《中华人民共和国担保法》中第一百一十六条中规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在周某签订协议后中途要求退房已构成违约时，某公司既可以按照法律关于定金的规定处理，也可以按照双方的约定处理，现某公司主张由违约方周某按照约定支付违约金10000元，法院尊重当事人的选择，因此，某公司提出的反诉请求，有事实根据，且符合法律规定，法院应予以支持。
【审理】 #p#分页标题#e#
人民法院依法做出一审判决：
一、解除原告周某与被告某公司签订的《认购协议书》；
二、反诉被告周某支付反诉原告某公司违约金10000元，扣除反诉原告某公司尚未返还反诉被告的购房定金5000元后，反诉被告周某仍应支付反诉原告某公司违约金5000元。
三、驳回原告周某的其他诉讼请求。
【小结】
通过对以上案例的分析以及法院的最终判决，我们可以认识到当买受人未履行应尽义务导致与买受人签订的合同无法继续履行时，卖受人可以依据法律及合同的约定要求买受人承担相应的违约赔偿责任。
本文由上海离婚律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwmm/fwjdal/2240.html,欢迎分享.
