城镇居民购买农村房屋行为是否有效？

案例介绍：
    

    2001年盛某通过朋友介绍，在农村向农民王某购买了一处房产。为此，双方签订《房屋买卖合同》，确认房屋归盛某所有，盛某向王某给付房款人民币100万元，双方同时约定王某不得向盛某主张任何的房屋权利，以后如遇动拆迁，则安置补偿款归盛某所有。合同签订后，盛某向王某交付了100万元房款，而王某则将房屋交付给盛某。
 

    2012 年，因房价大幅上涨，现价值约300万元，王某即欲收回房屋。其以与盛某签订的《房屋买卖合同》无效为由，起诉盛某，要求盛某返还房屋，而自己返还盛某给付的房款人民币100万元。盛某则抗辩，认为《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，应为有效合同，不同意王某的诉讼请求。

 

律师分析：
 

    根据我国《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建议。所以，城镇居民购买农村房屋的合同应属无效合同。合同无效的，因合同所取得的财产应当予以返还。
 

    但合同无效并不意味着王某在收回房屋的同时，仅需返还盛某给付的购房款100万元。王某在将房屋出让给盛某的时候，明知房屋是宅基地房屋，因此合同无效的问题上，王某是有过错的，且近年来房价暴涨，王某的房屋就其价值来说，早已不是2001年的100万元，王某现收回房屋其获利明显。如仅判令返还购房款，对于盛某来说是极为不公平的。法官可以在诉讼中向盛某释明有关的法律规定，让盛某就合同无效、房屋返还后是否要求王某补偿提出反诉。

 

审判结果：
 

     盛某听取了法院的释明，提出反诉要求王某按房屋上涨的数额补偿经济损失。最终，法院判决合同无效，盛某需返还王某房屋，但由于房屋价值上涨，王某在返还盛某给付的购房款的同时须补偿盛某经济损失人民币200万元。