售楼广告的内容能否作为《房屋买卖合同》的一部分？

案例介绍：
 

    某房产公司为促销，在本市某报刊上登广告一则称：为促进销售，本公司对在2008年8月10日前与本公司签订《房屋买卖合同》的客户，提供终身免费车库一个、室内精装修、……。韩小姐看到广告后，前往与房产公司洽谈购房事宜，并在8月10日前与该公司签订了《房屋买卖合同》。双方对购房相关事宜进行了约定，但广告内容并未出现在《合同》中。2009年10月，韩小姐拿到了房屋，但该房屋并没有装修而且也没有提供给韩小姐单独使用的免费车库。韩小姐与开发商协商未果，将开发商告了法庭，要求开发商提供独用的免费车库并对房屋进行装修。开发商则称，广告只是一种宣传，最终的权利义务应当以双方签订的《房屋买卖合同》为准，但买卖合同中并无车库和装修的约定，因此不同意承担责任。

 

律师分析：
 

    销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。大量的商品房是通过宣传广告进行促销的。房地产开发企业为获取最大利润，在进行销售时往往做出一些虚假、夸大不实的宣传，而在签订《房屋买卖合同》时却对广告内容只字不提，最终以合同没约定为由，拒不承担责任。
 

    2003年，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
 

    就本案而言，车库和装修本身具有一定的价值，韩小姐正是看中了这些，才与房产公司签订了《房屋买卖合同》，这些内容直接影响到韩小姐是否购买房屋，也影响到房屋的价格和使用，对于房屋的购买具有重大的影响，因此应视为要约，对房地产公司具有约束力，如房地产公司没有根据广告内容来履行的，应当对韩小姐承担赔偿责任。