出租人对房屋未尽修缮的义务，就一定会承担违约责任吗？

【案情】
 

    位于本市长寿路上某号的房屋，系某开发公司的产权房。2012年5月，某美容美发公司向开发公司租赁该房屋，开办美容美发店。双方为此签订房屋租赁合同，约定租金48万元每年，付三押二，首期给付租金12万元、押金8万元。合同另约定，开发公司将租赁房屋房屋整修后交付美容美发公司，美容美发公司在接受房屋后负责维修和管理。
 

    合同签订后，美容美发公司给付了首期20万元租金和押金，并接受房屋开始装修和经营。2013年4月，房屋墙面发生渗水，严重影响美容美发公司经营，美容美发公司遂发函要求开发公司维修，开发公司接函后认为美容美发公司装修引起渗水，故不愿意维修。双方互相推诿，始终无法协商处理。为此，2013年5月起，美容美发公司拒付租金。
 

    2013年8月，开发公司起诉美容美发公司，要求解除房屋租赁合同，同时要求美容美发公司给付2013年5月起的租金。美容美发公司抗辩，认为开发公司未尽法定的维修义务，应当承担违约责任。

 

【律师意见】
 

    我国《合同法》第220条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，房屋出租人承担维修的义务基于2个条件：1、是法律规定；2、合同约定。同时，从法律规定来看，合同约定大于法律规定，对于出租方是否承担维修责任，有约定的从约定，没有约定的才适用法律规定。
 

    就本案来说，双方在合同中明确约定了由美容美发公司承担维修的责任，这样的约定就排除了开发公司的法定义务，对双方当事人具有约束力。因此，开发公司不处理房屋墙面渗水问题，不能成为美容美发公司拒付租金的理由。

 

【法院判决】
 

    法院认为双方在合同中明确约定了房屋维修的责任由承租方承担，因此开发公司无须承担维修房屋的义务，对于房屋墙面渗水应由美容美发公司自己解决，美容美发公司不能因此拒付租金。现美容美发公司拒付租金的行为，已经构成违约。遂判令解除双方签订的房屋租赁合同，并判令美容美发公司给付2013年5月起的租金。