能否以房屋未通过消防验收，而认定租赁合同无效？

案例介绍：
 

    2003年3月5日，某实业公司与某科技发展公司签订《租赁合同》约定，实业公司将其所有的某商业地产一至三层租赁给科技发展公司使用，租赁期限为10年，租金每年20万元，租金每半年支付一次等等。合同签订后，科技发展公司支付第一期半年的租金10万元，并对房屋进行了内部装修。但由于科技发展公司之后未支付租金，2004年2月，实业公司将科技公司告上法庭，要求解除《租赁合同》，科技公司办理租赁房屋，并支付2003年9月6日起直至科技公司搬离租赁房屋之日止的租金。
 

    科技公司辩称，由于租赁的房屋未通过消防验收，《租赁合同》违法国家强制性规定属无效合同，要求驳回实业公司的诉请。同时，科技公司提出反诉，要求实业公司退还已付租金10万元，并赔偿装修等各类损失25万元。科技公司提供了2003年6月，消防部门出具的载明房屋未经消防验收的《责令限期整改通知书》。
 

    实业公司针对科技公司的反诉称，房屋是通过消防验收的，而科技公司的装修是其自身经营行为，与实业公司无关。同时，实业公司提供了房屋2001年建成时通过消防验收的报告。

 

律师分析：
 

    根据《消防法》第十三条第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。2003年11月28日，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力》的函复也认为必须经公安消防机构验收的房屋，为经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
 

    本案中，实业公司出具的2001年房屋建成时通过消防验收的报告，应当认定《租赁合同》有效。但科技公司也出具了2003年6月的《责令限期整改通知书》能否影响《租赁合同》的效力呢？我们认为科技公司对房屋进行了完善、装修等后，应当由实际的经营者向消防部门报送消防验收，实际经营者富有包装消防安全的义务，2003年6月的《责令限期整改通知书》不能改变房屋在建成时已通过消防验收的事实，不能以此认定《租赁合同》无效。

 

审判结果：
 

    法院认为科技公司出具的《责令限期整改通知书》反映的是其租赁房屋进行装修后的消防状况，并不能以此否房屋在建成时已通过消防验收的事实，因此《租赁合同》有效。现科技公司长期未支付租赁，已构成根本性违约，实业公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求应予以支持，合同解除后，科技公司应搬离房屋并支付2003年9月6日起直至科技公司搬离租赁房屋之日止的租金。关于装修损失等与房屋租赁不是同一法律关系，科技公司可另案主张。

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