最高人民法院于2002年6月11日作出关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，其内容有以下几条： 1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。上述几条在实践过程中存在以下几个法律适用问题：
1、竣工的具体含义应确定。该批复明确规定承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算；其含义包括两方面一方面是实际竣工日期，另一方面是约定竣工日期。但现实践当中施工合同约定的是大致的竣工时间或者说只约定了竣工时间范围，并且对竣工的具体含义没有明确界定，一旦发生纠纷双方各执一词。一种观点认为约定交付使用为竣工，另一种观点认为约定验收合格为竣工，还有的认为约定承包人向发包人提交工程竣工报告书之日为竣工。同时发生竣工不能的时候往往是施工合同双方都有责任，那么究竟该如何解释竣工一词，发生纠纷责任大小及范围该如何划分，相关部门应给予具体的标准和解释，或者法官可通过法律推理运用自由裁量权按通常通用的方式方法进行解释。
2、该优先权如何定性。批复中明确规定该优先权优于抵押权和其他债权，也就是说此项优先权不是抵押权也不是留置权更不是质押权。笔者认为该项优先权的性质较为特殊相当于《海商法》中的船舶优先权，一旦性质有所确定那么优先效力也几乎确定，如优先于一般或特殊抵押权、一般债权，甚至优先于税款、行政款项等。
3、优先权行使的具体程序如何。程序问题主要牵扯以下几个方面：一是行使的主体，包括可以主张工程优先权的主体，行使拍卖、折价权主体；二是向谁主张优先权如何主张；三是优先受偿部分的划分；四是执行程序。笔者认为行使优先权的主体根据该项权利的设置目的应为施工方的具体承包人，若为多个具体承包人则任何一个承包人均有权行使；有权对项目工程拍卖折价的只能是执法机关或者工程权属人；享有优先权的主体可直接向工程权属人主张权利，也可向仲裁机构或法院主张权利，但直接向工程权属人主张权利不可设为前置程序，仲裁机关和法院也不得以未向直接责任人员主张责任为由拒绝受理；若工程权属人拒绝行使，则法院可以根据法院或仲裁机构的法律文书强制执行。同时笔者认为法院和仲裁机构的相关法律文书应具体明确优先权的行使及范围。
4、优先受偿款的支付范围：笔者认为承包人对工程价款优先受偿权是一项补偿性权利而非惩罚性权利，所以优先受偿的工程款包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，不应包括发包人违约所造成的承包人的违约金或利息损失部分。以此类推，凡属补偿承包人因承建该项工程的合理支出都应在优先范围内。
5、优先权行使的冲突问题。最高法院批复中明确规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。那么如果出现优先权和上述内容的冲突，承包人的利益和买受人的利益该如何平衡。笔者认为此款规定意皆优先权的失效，冲突部分的利益只能转化为承包人的一般债权。但是还应视具体情况而定，如买受人并未支付百分之五十的款项或者说支付了百分之五十或全部款项但是购房合同无效，那么承包人还应可以行使优先权。
6、判决书的明示问题，优先权是否应在裁判文书中明示，如何明示，各地法院做法不一。有的予以明示，并明确标明可以优先受偿的范围和内容；有的只是告知明示的权利。#p#分页标题#e#
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