已购公房房改房权属确认及析产继承

【案情介绍】
 

　　马某父母1990年离婚，马某由其父亲直接抚养，居住于其父单位所分公房。1999年马某之父与邵某结婚，婚后不久三人进京经商。2002年10月，马某之父去逝。2003年3月马某之父单位房改，邵某用马某之父工龄以标准价购买了该房，并于2005年12月办理了房产证。2006年8月，马某撬门换锁，唆使亲属强行住进该房。2006年10月邵某诉请法院判令马某腾房。庭审中马某以对争议房屋享有居住权为由抗辩，经法院主持调解，马某与邵某达成调解协议，确认房屋归马某所有，马某给付邵某7万元补偿款，并当庭予以了支付。马某拿着法院调解书上房管局办理过户时，房管局答复该房屋购买时使用了马某之父的工龄，应属于马某之父的遗产，办理过户手续还需要提交马某祖母（其祖父已去逝）放弃继承的公证书。

 

【律师评析】
 

　　房改前马某对争议房屋应享有居住权，邵某以自己名义参加房改应征得马某同意。本案中邵某参加房改没取得马某同意，购买程序存在问题，马某可以起诉确认公房买卖合同无效。另外，根据目前的司法实践，马某可以房改前对房屋享受居住权为由，起诉确认房屋为邵某与马某共有。
 

　　在未确认邵某购房合同无效并撤销房产证之前，马某撬门换锁强行入住行为是一种非法侵入住宅和破坏他人财产的严重违法行为，邵某可请求公安机关予以处理。
 

　　关于邵某以马某之父工龄购买的房产是否属于遗产？《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）规定：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。马某之父死亡前因生病救治欠下外债，不存在遗产可以分割，购房款为邵某个人所出，依照该规定则房产应属于邵某所有，而非马某遗产。
 

　　需要指出的是，《批复》内容缺乏理论依据和操作性。《批复》规定：如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。其一，根据继承法的规定，遗产指公民死亡时遗留的个人合法财产，对于死亡后取得的财产，不宜按遗产处置；其二，购房款是夫妻共同积蓄还是个人所得无法认定，货币为种类物，无法认定其所有权归属，而且房改购房款也不多，一般人都具有购买能力。
 

　　综上，法院调解书确认的内容比较合理，而房管局要求马某提供其祖母放弃继承遗产的公证则缺乏法律依据。